Taxa Selic e Imóveis: Qual a Relação entre eles, afinal?

Ao discutir as taxas de juros, gosto de dividir as implicações em várias grandes categorias: seu impacto na economia em geral, na compra de casas, nas atividades de investimento e desenvolvimento e na expansão dos negócios. Os desenvolvedores não são apenas afetados pelas taxas de seu próprio financiamento, eles estão sujeitos a pressões de oferta e demanda, que também são afetadas por taxas para compradores e vendedores. Os RRs para depósitos a prazo têm efeitos neutros sobre as taxas de mercado, desde que sejam pagos a taxas de juros (Selic).

Os regimes de metas de inflação utilizam a taxa Selic como principal instrumento de política monetária. Em outras palavras, a taxa básica de juros é uma taxa de juros real, portanto, está diretamente relacionada à taxa de juros fornecida pelos bancos, menos a inflação esperada. Como a grande maioria dos contratos no mercado brasileiro são contratos parcialmente prefixados (a taxa de referência mais a taxa fixa), haverá períodos em que a taxa poderá ficar acima ou abaixo do Célic.

A taxa selic é a média dos juros cobrados no dia a dia dos empréstimos com vencimento em um dia (overnight), garantidos por títulos públicos registrados no Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), ou seja, uma taxa de juros balanceada os mercados de reservas bancárias. Segundo dados da Melhor Taxa, a última vez que a Selic foi superior a 11%, em abril de 2017, com a taxa de juros da Política Monetária de 11,25% ao ano, a taxa média dos empréstimos residenciais dos cinco maiores bancos do Brasil ficou em 10,63% . A taxa de financiamento imobiliário vem subindo desde o início do ciclo de austeridade, mantendo-se acima da Selic até o início deste ano.

A inflação estava baixa e estável desde 1990 e, portanto, o diferencial da taxa real-nominal também era relativamente pequeno e estável. A relação de longo prazo entre os rendimentos e as taxas de juros reais é clara, e as evidências estatísticas sugerem que há uma relação de 1 para 1 no longo prazo, embora haja alguma defasagem. Achamos que os riscos ainda estão inclinados para o lado positivo e projetamos que uma taxa de juros terminal de pelo menos 3,50% é necessária para conter a inflação.

No mercado imobiliário, a sabedoria convencional é que as taxas de juros crescentes dificultam a compra ou venda de uma casa, enquanto as taxas decrescentes facilitam a compra e a venda. Taxas de juros mais altas obrigariam a uma distribuição de capital mais eficiente em toda a economia, e isso poderia levar à desvalorização dos investimentos imobiliários - mas o aumento das taxas poderia realmente ser bom para os investidores. À medida que as taxas de hipoteca aumentam, o impacto nos investimentos imobiliários pode ser positivo.

À medida que as taxas de juros aumentam, haverá menos transações imobiliárias porque os padrões de empréstimos se tornarão mais restritivos. O mercado imobiliário de aluguel crescerá à medida que menos pessoas se qualificarão para hipotecas. O setor imobiliário geralmente oferece taxas verdadeiras mais altas do que os bancos devido aos riscos e custos associados à propriedade imobiliária.